Ev Sahibi-Kiracı Anlaşmazlıklarında Yeni Dönem: Binlerce Dosya Mahkemeye Gitmeden Çözülüyor

Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’te başlayan zorunlu arabuluculuk uygulaması ise üç yılı geride bırakırken yargı sisteminde kalıcı bir çözüm mekanizmasına dönüşüyor. Resmi veriler, yüz binlerce kişinin uyuşmazlığını mahkeme salonına taşımadan çözüm aradığını gösteriyor.

Türkiye’de kira piyasasında yaşanan hareketlilik yalnızca ekonomik göstergeleri değil, adliyelerin gündemini de doğrudan etkiliyor. Kira bedelinin belirlenmesi, tahliye talepleri, ödenmeyen kiralar, depozito iadeleri ve kira sözleşmelerinden kaynaklanan farklı uyuşmazlıklar hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki başlıklar arasında bulunuyor.

Ancak son yıllarda bu uyuşmazlıkların çözüm yöntemi önemli ölçüde değişti.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirildi. Düzenlemenin istisnalarından birini ise kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler oluşturuyor.

Aradan geçen sürede uygulamaya yapılan başvurular yüz binlerle ifade edilmeye başladı. Adalet Bakanlığı tarafından Ağustos 2025’te açıklanan verilere göre kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında 383 bin 502 başvuru gerçekleştirilmiş, bunların 135 bin 673’ü tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sonuçlanmıştı. Bakanlık, bu sonuçların yaklaşık 271 bin kişinin adliyeye gitmeden uyuşmazlığını çözmesi anlamına geldiğini açıklamıştı.

Daha sonraki 2026 yılı bütçe görüşmelerinde paylaşılan verilere göre ise anlaşmayla sonuçlanan kira uyuşmazlığı dosyalarının sayısı 144 bin 695’e yükseldi. Aynı açıklamada 289 bin 390 kiracı ve kiralayanın anlaşma yoluyla uyuşmazlığını dava aşamasına taşımadığı belirtildi.

Kira tartışmaları neden bu kadar arttı?

Ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının son yıllarda daha görünür hale gelmesinin arkasında birden fazla neden bulunuyor.

Konut piyasasındaki fiyat değişimleri, yeni kiraya verilen taşınmazlarla mevcut kira sözleşmeleri arasındaki bedel farklılıkları ve hane bütçeleri üzerindeki baskı tarafların beklentilerini birbirinden uzaklaştırabiliyor.

Bir mülk sahibi mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının altında kaldığını düşünürken kiracı açısından aynı artış talebi aile bütçesini zorlayabilecek bir seviyeye ulaşabiliyor. Bunun sonucunda kira tespitinden tahliyeye kadar uzanan çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkabiliyor.

Ancak kamuoyunda en fazla konuşulan konu kira artış oranları olsa da kira hukukundaki uyuşmazlıklar bununla sınırlı değil.

Depozitonun geri ödenip ödenmeyeceği, taşınmazdaki hasarın kimden kaynaklandığı, aidat ve yan giderlerin hangi tarafa ait olduğu, sözleşmenin yenilenmesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira borçları ve taşınmazın kullanım biçimi gibi çok sayıda konu tarafları karşı karşıya getirebiliyor.

Üstelik tarafların kendi aralarında yaptığı yazılı veya sözlü görüşmeler sonuç vermediğinde sorun hukuki bir uyuşmazlığa dönüşebiliyor.

Mahkemeden önce aynı masaya oturuyorlar

Zorunlu arabuluculuk sisteminin temel mantığı, tarafların dava açılmadan önce bir arabulucu eşliğinde çözüm ihtimalini değerlendirmesine dayanıyor.

Buradaki “zorunluluk”, tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmiyor. Zorunlu olan aşama, belirli uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi.

Taraflar bir anlaşmaya ulaşamazsa gerekli koşulların bulunması halinde uyuşmazlık mahkemeye taşınabiliyor. Anlaşma sağlanması halinde ise uzun sürebilecek bir yargılama sürecine ihtiyaç kalmadan sorun çözülebiliyor.

Sistemin özellikle kira uyuşmazlıklarında dikkat çekmesinin nedenlerinden biri de taraflar arasındaki ilişkinin niteliği.

Bir ticari uyuşmazlıkta tarafların yollarını tamamen ayırması mümkün olabilirken kira ilişkisinde ev sahibi ve kiracı kimi zaman uzun süre aynı hukuki ilişkinin içinde kalmaya devam ediyor. Bu nedenle tarafların birbirleriyle iletişim kurarak çözüm üretmesi yalnızca ekonomik değil, sosyal açıdan da önem taşıyabiliyor.

Bir anlaşma bazen sadece kira bedelini kapsamıyor

Arabuluculuğun mahkeme sürecinden ayrıldığı önemli noktalardan biri, tarafların hukuken üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri konularda daha esnek çözümler geliştirebilmesi.

Örneğin bir kira anlaşmazlığında sorun yalnızca “kiracı taşınmazda kalacak mı, çıkacak mı?” sorusundan ibaret olmayabilir.

Taraflar tahliyenin belirli bir tarihte yapılması, o tarihe kadar uygulanacak kira bedeli, birikmiş ödemelerin taksitlendirilmesi, depozitonun nasıl değerlendirileceği veya taşınmazın teslim koşulları gibi farklı konuları birlikte ele alabilir.

Bu nedenle bazı uyuşmazlıklarda tarafların birbirlerinin ihtiyaçlarını dikkate alan bir takvim oluşturması mümkün hale geliyor.

Mahkemede ise hâkim önüne getirilen hukuki talep ve mevzuat çerçevesinde karar veriyor. Arabuluculukta tarafların çözümü kendilerinin şekillendirebilmesi, sistemin en önemli farklarından biri olarak öne çıkıyor.

Yerel ölçekte hukuki bilgi ihtiyacı büyüyor

Kira uyuşmazlıkları yalnızca İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerin meselesi değil. Türkiye’nin farklı illerinde konut ve iş yeri kiralamalarında benzer hukuki sorunlar ortaya çıkabiliyor.

Büyükşehirlerde yüksek işlem hacmi nedeniyle toplam dosya sayısı daha fazla görünse de küçük ve orta ölçekli kentlerde de kira sözleşmelerinin hazırlanması, tahliye süreçleri, kira tespit talepleri ve arabuluculuk görüşmeleri günlük hukuk pratiğinin önemli bir bölümünü oluşturuyor.

Uyuşmazlığın ortaya çıktığı şehir, taşınmazın niteliği, sözleşmede yer alan hükümler ve tarafların talepleri sürecin nasıl ilerleyeceğini etkileyebiliyor.

Bu nedenle vatandaşların internet üzerinden hukuki bilgi ve profesyonel destek araştırırken ulusal kaynakların yanı sıra yaşadıkları bölgeye yönelik aramalar yaptığı görülüyor. Örneğin Uşak’ta kira, gayrimenkul veya farklı özel hukuk uyuşmazlıkları konusunda bilgi arayan bir kişinin Uşak avukat şeklinde yerel bir araştırmaya yönelmesi, dijitalleşen hukuki hizmet arama alışkanlıklarının günümüzdeki örneklerinden biri olarak değerlendirilebilir.

Arabuluculuk yalnızca kira anlaşmazlıklarında uygulanmıyor

Kira uyuşmazlıkları sistemin kamuoyunda en fazla bilinen alanlarından biri olsa da dava şartı arabuluculuğun kapsamı daha geniş.

2023 yılında yapılan düzenlemeyle kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların yanı sıra taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşuluk hukukuna ilişkin belirli uyuşmazlıklar da dava öncesi arabuluculuk kapsamına alındı.

Bunun dışında iş, ticaret ve tüketici uyuşmazlıklarında da farklı tarihlerden beri dava şartı arabuluculuk uygulamaları bulunuyor.

Adalet Bakanlığı’nın 2025 yılı istatistiklerine ilişkin açıklamasında, o yıl arabuluculuk yöntemiyle ele alınan uyuşmazlıkların yüzde 54’ünde anlaşmaya ulaşıldığı bildirildi. Bakanlık ayrıca alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinin hukuk mahkemeleri ve çeşitli ihtisas mahkemelerinin iş yükünü azalttığını belirtti.

Bu veriler, arabuluculuğun geçici bir uygulama olmaktan çıkarak hukuk sistemindeki temel uyuşmazlık çözüm araçlarından biri haline geldiğini gösteriyor.

Tüketici uyuşmazlıklarında da yüz binlerce kişi sistemi kullandı

Alternatif çözüm yöntemlerindeki büyümenin bir başka örneği tüketici uyuşmazlıklarında görülüyor.

Adalet Bakanlığı’nın 15 Mart 2026 tarihli açıklamasına göre tüketici uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğun başladığı 2020 yılından bu yana 183 bin 127 dosyada anlaşmaya ulaşıldı. Bakanlık bunun en az 366 bin 254 kişinin uyuşmazlığını mahkemeye gitmeden çözmesi anlamına geldiğini belirtti.

Aynı açıklamada tüketici uyuşmazlıklarındaki arabuluculuk süreçlerinin ortalama 10 gün civarında sonuçlandığı bilgisi de paylaşıldı.

Bu tablo hukuk sisteminde yalnızca “dava açma” merkezli yaklaşımın değişmeye başladığını ortaya koyuyor. Vatandaşların haklarını araması devam ederken uyuşmazlığın hangi yöntemle çözülebileceği sorusu daha fazla önem kazanıyor.

Anlaşma olmazsa dava yolu kapanmıyor

Zorunlu arabuluculuk konusunda vatandaşların zaman zaman yanlış yorumladığı noktalardan biri de sistemin dava açma hakkını ortadan kaldırdığı düşüncesi.

Oysa dava şartı kapsamındaki uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak hukuki sürecin ilk basamağını oluşturuyor. Tarafların anlaşmaya varması zorunlu değil.

Görüşmeler sonunda anlaşma sağlanamazsa bu durum son tutanakla kayıt altına alınıyor ve hukuki şartların bulunması halinde mahkeme süreci devam edebiliyor.

Dolayısıyla sistemin amacı tarafları istemedikleri bir anlaşmaya zorlamak değil; dava açılmadan önce taraflara uzlaşma ihtimalini değerlendirebilecekleri resmi bir alan oluşturmak.

Bu ayrım özellikle kira uyuşmazlıklarında önem taşıyor. Çünkü kiracı ve mülk sahibinin hakları somut olayın şartlarına göre değişebildiği gibi kira sözleşmesinin tarihi, süresi, ödeme belgeleri, ihtarlar ve taraflar arasındaki yazışmalar da hukuki değerlendirmede etkili olabiliyor.

Yazılı belgeler daha fazla önem kazanıyor

Kira piyasasındaki hukuki uyuşmazlıkların çoğalması, sözleşme ve belge düzeninin önemini de yeniden gündeme getiriyor.

Kiranın banka üzerinden açıklamalı şekilde ödenmesi, depozito tesliminin belgelenmesi, taşınmaz teslim edilirken mevcut durumun kayıt altına alınması ve önemli bildirimlerin ispatlanabilir yöntemlerle yapılması olası bir uyuşmazlıkta tarafların durumunu daha açık hale getirebiliyor.

Özellikle sözlü anlaşmalar, yıllar içerisinde değişen koşullar nedeniyle farklı şekilde hatırlanabiliyor.

Bu nedenle kira ilişkisinin başlangıcında önemsiz gibi görünen sözleşme hükümleri yıllar sonra ortaya çıkan bir uyuşmazlıkta belirleyici hale gelebiliyor.

Taşınmazın konut veya iş yeri olması, kiralama süresi, kira bedelinin ödeme günü, depozito, yan giderler ve teslim koşulları gibi temel konuların açık şekilde düzenlenmesi hem kiracı hem de mülk sahibi açısından ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabiliyor.

Üç yılda hukuk pratiğinin önemli parçalarından biri oldu

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulamasının 1 Eylül 2023’te başlamasının ardından geçen yaklaşık üç yıllık dönem, sistemin artık günlük hukuk uygulamasının önemli bir parçası olduğunu gösteriyor.

İlk aylarda on binlerle ölçülen başvuruların zaman içinde yüz binlere ulaşması da bu değişimin boyutunu ortaya koyuyor. Aralık 2023’te Bakanlık tarafından açıklanan ilk kapsamlı verilerden birinde 76 bin 780 kira uyuşmazlığı başvurusu bulunduğu belirtilirken, sonraki yıllarda toplam başvuru sayısı birkaç yüz bin seviyesine yükseldi.

Bu artış yalnızca uyuşmazlık sayısının yüksekliğini değil, vatandaşların yeni dava öncesi prosedüre giderek daha fazla aşina hale geldiğini de gösteriyor.

Önümüzdeki dönemde kira piyasasının seyri, konut arzı, ekonomik koşullar ve mevzuattaki olası değişiklikler ev sahibi-kiracı ilişkilerini etkilemeye devam edecek.

Ancak mevcut verilerin ortaya koyduğu temel sonuç şimdiden net: Türkiye’de kira uyuşmazlıklarının çözüm yolu önemli ölçüde değişti.

Mahkeme salonu artık birçok dosyada ilk adres değil. Kiracı ile ev sahibi önce arabuluculuk masasında karşı karşıya geliyor. Anlaşma sağlandığında taraflar zaman ve yargılama sürecinden tasarruf ederken anlaşma sağlanamadığında ise uyuşmazlığın mahkemede çözülmesi seçeneği devam ediyor.

Yüz binlerce başvuru ve 140 bini aşan anlaşmalı dosya dikkate alındığında arabuluculuk, Türkiye’de ev sahibi-kiracı ilişkilerinin yalnızca hukuki değil, günlük yaşam açısından da en önemli yeni unsurlarından biri haline gelmiş durumda.