Konut yatırımında dikkat çeken değişim

Konut fiyatlarında reel gerileme sürerken, kiralardaki artış yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor. Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde kalırken, en fazla konut satışı yapılan 30 ilin 25’inde süre yatırımcı lehine değişti. İstanbul’da ise iki yıl önce 15 yıl olan konut yatırımının geri dönüş süresi, bu yıl 12 yıla kadar geriledi. Fiyatların reel olarak düşmesine karşın kiraların yükselmeye devam etmesi, konut yatırımını amortisman süresi açısından daha cazip hale getiriyor.

Peki son yıllarda en fazla konut satışı yapılan illerde yatırımın geri dönüş süresi kaç yıl oldu? Emlakjet ve Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu, iller bazında amortisman sürelerine ilişkin dikkat çeken sonuçlar ortaya koydu. İşte konut yatırımında öne çıkan iller ve güncel amortisman süreleri...

Konut yatırımında amortisman süresi kısaldı: İstanbul’da 15 yıldan 12 yıla geriledi

Emlakjet ve Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde konut yatırımında ortalama amortisman süresi son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde bulunuyor. Satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL olarak hesaplanırken, metrekare kira bedeli 268,26 TL, ortalama kira ise 26 bin 826 TL olarak açıklandı.

Son 5 yıllık dönemde en fazla konut satışı yapılan 30 il incelendiğinde, yalnızca 5 ilde amortisman süresinin uzadığı görüldü. Diğer 25 ilde ise konut yatırımının geri dönüş süresi kısalarak yatırımcı açısından daha avantajlı hale geldi.

İstanbul'da da dikkat çekici bir değişim yaşandı. İki yıl önce 15 yıl olan konut yatırımının amortisman süresi, bu yıl 12 yıla geriledi. Süredeki düşüşte, konut fiyatlarının reel olarak gerilemesine karşın kiralardaki hızlı artışın etkili olduğu değerlendiriliyor.

İşte en avantajlı iller

Konut yatırımında amortisman süresinin en kısa olduğu iller Ankara ve Şanlıurfa oldu. Her iki ilde de yatırımın geri dönüş süresi 11 yıl olarak hesaplanırken, en uzun amortisman süresi 18 yıl ile Muğla'da görüldü. Balıkesir, Elazığ ve Aydın ise 17 yıllık amortisman süresiyle öne çıktı.

Son 5 yıllık değişim incelendiğinde, konut yatırımının geri dönüş süresinin en fazla kısaldığı iller Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale oldu. Buna karşılık Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya'da amortisman süresi uzadı.

Emlak yatırımında yeni dönem: Artık sadece fiyat değil, kira getirisi de önemli

Sabah Gazetesi'nde yer alan habere göre Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, amortisman sürelerindeki değişimin yatırımcıların yalnızca satış fiyatlarına değil, kira getirilerine de odaklanması gerektiğini gösterdiğini belirtti.

"Haziran 2026 verileri, Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresinin son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde istikrarını koruduğunu gösteriyor. Ancak il bazındaki farklılaşmalar, yatırım kararlarında bölgesel dinamiklerin her zamankinden daha belirleyici hale geldiğini ortaya koyuyor" diyen Öğüt, şunları söyledi:

"Özellikle Muğla ve Antalya gibi turizm ve ikinci konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde son 5 yılda satış fiyatı artışının kira artışının önüne geçmesi amortisman süresinin uzamasına neden oldu. Şanlıurfa ve Eskişehir gibi şehirlerde kira artışının satış fiyatı artışından daha yüksek olması, geri dönüş sürelerinin belirgin biçimde kısalmasını sağladı.

Örneğin, ortalama konut fiyatının 11 milyon TL'yi aştığı Muğla'da amortisman süresi 18 yıl ile Türkiye'nin en yüksek seviyesinde yer alırken, 6 milyon TL'yi aşan ortalama konut fiyatına sahip Antalya'da bu süre 16 yıl olarak hesaplanıyor. Yatırımcıların yalnızca konutun bugünkü fiyatına değil, kira potansiyeline, bölgenin demografik yapısına ve uzun vadeli talep dinamiklerine bakması gerekiyor."