Ecrimisil davası nedir, nasıl açılır? Haksız kullanımdan doğan tazminat

Türkiye’de en çok tartışılan gayrimenkul davalarından biri de ecrimisil davası, yani haksız işgal tazminatıdır. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, paydaşlardan birinin diğerlerinin rızası olmadan evi, arsayı ya da tarlayı kullanması sık karşılaşılan bir durumdur. Bu gibi hallerde kullanılmayan hak sahipleri, ecrimisil talebiyle mahkemeye başvurabiliyor. Peki ecrimisil davası nedir, kimler açabilir ve süreç nasıl işler?

ECRİMİSİL NEDİR?

Ecrimisil, bir taşınmazın maliki veya paydaşının rızası olmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılması halinde ödenmesi gereken tazminattır. Bu tazminat, taşınmazdan elde edilebilecek muhtemel gelir esas alınarak hesaplanır.

Örneğin; bir arsanın kiralanmadan başkası tarafından yıllarca kullanılması, ya da miras kalan evin sadece bir kardeşin oturmasına rağmen diğer kardeşlerin yararlanamaması ecrimisil talebine konu olabilir.

DAVAYI KİMLER AÇABİLİR?

• Taşınmazın malik veya paydaşları,

• Hakkı ihlal edilen ortaklar,

• Tapu kaydı bulunan gerçek veya tüzel kişiler.

Paydaşlardan biri diğerinin izni olmadan taşınmazı kullanıyorsa, kullanılmayan paydaşlar ecrimisil davası açabilir.

YARGITAY’DAN EMSAL KARARLAR

• Yargıtay, miras kalan evde yalnızca bir kardeşin oturması durumunda diğer kardeşlerin ecrimisil talep edebileceğine hükmetti.

• Tarla ve bahçelerin yıllarca tek taraflı kullanılmasının ecrimisil doğurduğu kabul edildi.

• Ancak kullanımın rızaya dayalı olduğu ispatlanırsa ecrimisil talebi reddedildi.

Bu kararlar, davanın detaylarının çok önemli olduğunu ortaya koyuyor.

DAVANIN SÜRECİ

1. Dilekçe hazırlanması: Sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi sunulur.

2. Tapu incelemesi: Mahkeme, taşınmazın malik veya paydaşlarını belirler.

3. Bilirkişi raporu: Ecrimisil miktarı, taşınmazın kira değeri esas alınarak bilirkişi tarafından hesaplanır.

4. Karar: Mahkeme, davacının haklı bulması halinde davalıdan tazminat ödenmesine karar verir.

Ecrimisil davalarında geriye dönük 5 yıllık süre için talepte bulunulabilir.

VATANDAŞLARIN EN ÇOK YAPTIĞI HATALAR

Birçok kişi ecrimisil talep ederken yalnızca sözlü beyanlarla dava açıyor. Oysa mahkemeler için kira emsalleri, taşınmazın getirisi ve tanık beyanları büyük önem taşıyor. Burada avukata sor mantığı devreye giriyor; çünkü davanın doğru delillerle desteklenmemesi halinde ecrimisil talepleri reddedilebiliyor.

GAYRİMENKUL AVUKATI DESTEĞİ

Deneyimli bir gayrimenkul avukatı, ecrimisil davasında hangi belgelerin gerekli olduğunu, bilirkişi raporlarına nasıl itiraz edileceğini ve geçmişe dönük hakların nasıl korunacağını bilir. Ayrıca taraflar arasında sulh yoluyla çözüm sağlanması da mümkün olabilir.

SONUÇ

Ecrimisil davası, taşınmazlarda haksız kullanımın önlenmesi ve hak sahiplerinin zararlarının tazmini açısından önemli bir hukuki mekanizmadır. Ancak dava sürecinde delillerin doğru sunulması, sürelere dikkat edilmesi ve hukuki desteğin alınması büyük önem taşır.

Hak kaybı yaşamamak için bu sürecin uzman bir İstanbul gayrimenkul avukatı ile yürütülmesi en güvenli yol olacaktır.