Kepez’de kentsel dönüşüm masaya yatırıldı

Panelde konuşan Avukat Ali Rıza İlgezdi ile Değerleme Uzmanı Emrah Kaya, dönüşüm süreçlerinde doğru planlama, mülkiyet hakları ve kent yaşamının geleceğine ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.

“Kepez’de Dönüşüm Süreci” panelinde kentsel dönüşümün yalnızca yapı yenileme değil, can güvenliği, şehirleşme ve yaşam kalitesi meselesi olduğuna dikkat çekildi. Mimar Sinan Kongre Merkezi’ndeki panelde kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin önemli açıklamalarda bulunan Avukat Ali Rıza İlgezdi, kentsel dönüşümün yalnızca bir imar veya inşaat konusu değil, doğrudan bir can güvenliği meselesi olduğunu söyledi. İlgezdi, “Bir canın bedelini hiçbir şeyle ölçemeyiz. Eğer Türkiye’de bir beka meselesi varsa, bunun temelinde kentsel dönüşüm vardır” dedi. Kentsel dönüşüm sürecinde sağlıklı karar verilebilmesi için öncelikle ilgili taşınmazın güncel imar durumunun öğrenilmesi gerektiğini vurgulayan İlgezdi, yüklenici firmaların sunduğu projelerin doğruluğunun ancak bu şekilde değerlendirilebileceğini ifade etti. İmar planlarının zaman içerisinde değişebildiğine dikkat çeken İlgezdi, bir parselin geçmişte ticaret alanında yer alırken bugün konut alanına dönüşebileceğini, kat yükseklikleri ve çekme mesafeleri gibi yapılaşma koşullarının da farklılaşabileceğini belirtti. Bu nedenle vatandaşların ve profesyonellerin, internet üzerindeki bilgiler yerine doğrudan belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden resmi imar durum belgesi almaları gerektiğini söyledi.

MÜKTESEP HAK UYGULAMASI

İstanbul’da uzun yıllardır uygulanan “müktesep hak” kararına da değinen İlgezdi, tarihi eser alanları dışında kalan ve ruhsatına uygun şekilde yapılmış binaların, yeni plan koşulları farklı olsa bile aynı şekilde yeniden inşa edilebildiğini hatırlattı. Söz konusu uygulamanın İstanbul’un 39 ilçesinde de yürürlükte olduğunu belirten İlgezdi, dönüşüm projelerinde bu hususun dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

SALT ÇOĞUNLUKLA RUHSAT BAŞVURUSU MÜMKÜN

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli değişiklikler yapıldığını belirten İlgezdi, 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile salt çoğunluğun imzaladığı sözleşmeler doğrultusunda ruhsat başvurusu yapılabildiğini söyledi. Daha sonra 21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelikle ayrıntıları netleştirilen uygulamaya göre, çoğunluğun başvurusu üzerine belediyelerin yapı ruhsatı vermekle yükümlü olduğunu ifade eden İlgezdi, 2025 yılında yapılan son değişikliklerle birlikte ruhsat aşamasında bazı ek kontroller getirildiğini kaydetti.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ ARTIK ÇOK KOLAY

Riskli yapı tespiti başvurusunun günümüzde oldukça kolaylaştığını belirten İlgezdi, vatandaşların e-Devlet üzerinden tapu ve nüfus bilgileriyle Bakanlık tarafından yetkilendirilen kuruluşlara başvuru yapabildiğini anlattı. “Kimsenin iznine veya onayına ihtiyaç yok. Bir hak sahibi, hatta çok küçük bir paya sahip malik bile tek başına riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabilir” diyen İlgezdi, başvurunun ardından sürecin geri döndürülemediğine dikkat çekti.

BAŞLATILAN SÜREÇ GERİ ÇEKİLEMİYOR

Riskli yapı tespiti başvurusu yapıldıktan sonra Bakanlığın sisteminde kayıt oluştuğunu belirten İlgezdi, aynı taşınmaz için ikinci bir tespit talebinin de yapılamadığını söyledi. Başvurunun ardından teknik incelemelerin gerçekleştirildiğini, gerekli karot numunelerinin alındığını ifade eden İlgezdi, tespit sürecinin kişisel anlaşmazlıklar veya komşuluk sorunları nedeniyle kullanılabilecek bir araç olmadığını vurguladı. “Riskli yapı tespiti başvurusu ciddi sonuçlar doğurur. Bir kez başlatıldığında süreç sonuçlanıncaya kadar geri dönüş mümkün değildir” dedi.

TEBLİĞAT VE İTİRAZ SÜRESİ

Riskli yapı kararı verilmesi halinde tebligat sürecinin büyük önem taşıdığını belirten İlgezdi, kararın hem binaya asıldığını hem de muhtarlıkta ilan edildiğini hatırlattı. Kanun ve yönetmelikte bu iki işlemin birlikte düzenlendiğini ifade eden İlgezdi, maliklerin en çok merak ettiği konunun ise 15 günlük itiraz süresinin hangi tarihten itibaren başlayacağı olduğunu söyledi. “İtiraz süresi binaya asıldığı gün mü, muhtarlığa asıldığı gün mü, yoksa e-Devlet üzerinden bildirimin ulaştığı gün mü başlayacak sorusu uygulamada sıkça gündeme geliyor. Normal şartlarda bu işlemlerin eş zamanlı yürütülmesi amaçlanıyor” değerlendirmesinde bulundu.

KAYA: “KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA PAYI GERÇEĞİ VAR”

Panelin diğer konuşmacı konuğu Değerleme Uzmanı Emrah Kaya da, Kentsel dönüşüm süreçlerinde gayrimenkul değerlemesinin ve arsa paylarının belirleyici rol oynadığını vurguladı. Dönüşümün yalnızca inşaat veya hukuk meselesi olarak görülmemesi gerektiğini söyleyen Kaya, kentlerin tarihsel gelişiminden günümüz şehirleşme anlayışına kadar uzanan bir perspektif sunarak, kentsel dönüşümün sosyal, ekonomik, hukuki ve çevresel boyutlarıyla ele alınması gerektiğini ifade etti.

ANTİK KENTLER BUGÜN ŞEHİRLERİNE İLHAM VERİYORLAR

Konuşmasında Antalya’nın zengin tarihine dikkat çeken Kaya, yaklaşık 2 bin yıllık geçmişe sahip Perge Antik Kenti’nin dönemin en önemli şehircilik örneklerinden biri olduğunu belirtti. Perge’de kullanılan ızgara planlı kanalizasyon sisteminin yüzyıllar sonra modern şehir planlamalarına ilham verdiğini söyleyen Kaya, “Phaselis’in ana caddelerinde yürüdüğünüzde ya da Perge’nin kent düzenine baktığınızda, 2 bin 500 yıl önce şehirlerin nasıl planlandığını görebiliyorsunuz. Bugün kent merkezlerinde karşılaştığımız birçok sorunun temelinde plansız büyüme ve değişen toplumsal ihtiyaçlar yer alıyor” dedi.

KENTSEL DÖNÜŞÜM HAYATIN İÇİNDE BİR KAVRAMDIR

Kentsel dönüşümün yalnızca teknik hesaplardan ibaret olmadığını belirten Kaya, sürecin toplumsal yaşamın tüm alanlarını etkilediğini vurguladı. “Kentsel dönüşüm tek başına bir matematik, rant, hukuk ya da ekonomi konusu değildir. Tamamıyla hayatın içinde olan, çevreyi, yaşam kalitesini ve kentlerin geleceğini doğrudan etkileyen bir kavramdır” ifadelerini kullandı.

Kepez başta olmak üzere Antalya’nın planlı gelişim alanlarında dönüşüm projelerinin öneminin arttığını kaydeden Kaya, sağlıklı ve sürdürülebilir kentleşmenin ancak bütüncül planlamalarla mümkün olacağını söyledi.

GAYRİMENKUL DEĞERLENDİRME MESLEĞİNİN DEĞERİ ARTIYOR

Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul değerleme hizmetlerinin daha görünür hale geldiğini belirten Kaya, özellikle konut finansmanı sisteminin gelişmesi ve sermaye piyasalarındaki düzenlemelerle birlikte ekspertiz raporlarının hayatın birçok alanında kullanılmaya başlandığını ifade etti.

Gayrimenkul değerlemesinin, taşınmazların ve taşınmaza bağlı hakların bağımsız ve tarafsız şekilde ekonomik değerinin belirlenmesi süreci olduğunu belirten Kaya, bankacılık işlemlerinden vergi uygulamalarına, kamulaştırmalardan plan değişikliklerine kadar birçok alanda değerleme uzmanlarının görev aldığını söyledi. Belediyelerin de son dönemde planlama süreçlerinde gayrimenkul değerleme uzmanlarından daha fazla yararlandığını ifade eden Kaya, mesleğin öneminin giderek arttığını kaydetti.

GERİ DÖNÜŞÜMDE SİZİ TEMSİL EDEN ARSA PAYINIZDIR

Kaya, kentsel dönüşüm süreçlerinde vatandaşların en çok yanıldığı noktanın arsa payı konusu olduğunu bildirdi. Bir yapının kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş aşamasında hazırlanan bağımsız bölüm listelerinde her dairenin veya iş yerinin arsa payının belirlendiğini ifade eden Kaya, dönüşüm sürecinde hak sahipliğinin temel unsurunun bu paylar olduğunu vurguladı. “Kentsel dönüşüm başladığında sizi temsil eden şey dairenizin iç dekorasyonu, yaptığınız masraflar ya da sonradan eklediğiniz bölümler değildir. Sizi temsil eden, tapunuzda yazan arsa payınızdır” dedi.

SONRADAN YAPILAN EKLEMELERE DİKKAT!

Vatandaşların sıklıkla yaptığı hatalara da değinen Kaya, sonradan yapılan tadilatların veya kullanım alanı genişletmelerinin dönüşümde ek hak sağlamadığını belirtti. “Dairenizi dublekse çevirmiş olabilirsiniz, terasa ilave alan oluşturmuş olabilirsiniz ya da iş yerinize sabit eklemeler yapmış olabilirsiniz. Ancak bunlar tapudaki arsa payınızı değiştirmiyorsa kentsel dönüşüm sürecindeki haklarınızı da değiştirmez” diye konuştu. Kaya, belediyeden onay alınmış bazı tadilatların dahi tapuya işlenmediği sürece arsa payı hesabına dahil olmayacağını vurgulayarak vatandaşların tapu kayıtlarını dikkatle incelemesi gerektiğini söyledi.

ARSA PAYI NASIL DEĞİŞİR?

Arsa paylarının ancak belirli hukuki yollarla değiştirilebildiğini ifade eden Kaya, bunun için tüm kat maliklerinin onayıyla yeni bir proje hazırlanması veya mahkeme yoluyla arsa payı düzeltme davası açılması gerektiğini belirtti. Kentsel dönüşüm sürecine giren maliklerin öncelikle tapularındaki arsa paylarını öğrenmeleri gerektiğini kaydeden Kaya, dönüşüm projelerinde hak kaybı yaşanmaması için uzman desteği alınmasının önemine dikkat çekti.