Site ve rezidanslarda müteahhit yönetimi tartışması

Son yıllarda İstanbul ve Ankara başta özellikle büyük sitelerde ve rezidanslarda dikkat çeken yeni bir uygulama bulunuyor. Bazı müteahhit firmalar, yönetim planına koydukları hükümlerle site yönetimini 5 yıl, 10 yıl hatta 20 yıl boyunca belirli bir firmaya bırakıyorlar.

Hürriyet'ten Oya Armutçu, "Müteahhitlerle yönetim kavgası" adlı yazısında Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan ile konuşmasını kaleme aldı.

Erdoğan’a gelen sorular ve yanıtları şu şekilde:

'SEÇİMLE GELİR SEÇİMLE GİDER'

"Müteahhit firmalar yönetim planına 10–20 yıllık yönetim maddesi koyabilir mi?"

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çok açık. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından arsa payı ve kişi çoğunluğu, yani yüzde 51 ile seçilir. Bu düzenleme emredicidir. Yönetim planına yazılan uzun süreli yetkilendirmeler maliklerin seçim hakkını ortadan kaldıramaz. Yönetim seçimle gelir, seçimle gider. “Değiştirilemez” hükmü hukuken tartışmalıdır.

"Yargıtay ne diyor?"

Yargıtay’ın kararlarına göre; kat maliklerinin yönetim hakkının devredilemez biçimde uzun yıllar boyunca bir firmaya bırakılması KMK’ya aykırıdır. Yönetim hakkı kat maliklerinindir. Müteahhit, henüz tüm bağımsız bölümleri devretmemiş olsa bile 10–20 yıl gibi uzun süreli ve maliklerin iradesini bertaraf eden sözleşmeler yapamaz. Yargıtay açık söylüyor:

Yönetim sözleşmeleri makul süreli olmalı. Kat maliklerinin seçim ve denetim hakkını ortadan kaldıran hükümler geçersizdir. Yönetimi adeta “ipotek altına alan” uzun süreli sözleşmeler bağlayıcı kabul edilemez. Yeniden vurgulamak gerekirse site yönetimi kiralanamaz, devredilemez, rehin verilemez. Yönetim hakkı maliklerin asli hakkıdır.

'YÖNETİCİ SEÇME YETKİSİ HÂLÂ KAT MALİKLERİ KURULUNDADIR'

Müteahhitler neden KMK’nın 73’ncü maddesine dayanıyor?

KMK 73. Madde toplu yapılar için organizasyon düzenlemesidir. Amaç birden fazla bloktan oluşan büyük sitelerde yönetim karmaşasını önlemektir. Blok yönetimi ile toplu yapı yönetimini ayırır. Ancak bu madde, malik iradesini ortadan kaldırmaz. Yönetici seçme yetkisi hâlâ kat malikleri kurulundadır. Yani, 73. Madde bir “organizasyon maddesidir”, “yönetim dokunulmazlığı maddesi” değildir.

"Müteahhitlerin hiç mi haklı tarafı yok?"

Elbette toplu yapılarda ilk kurulum sürecinde geçici bir yönetim ihtiyacı olabilir. Site henüz tam dolmamışken, teknik altyapı firma kontrolündeyken, garanti süreçleri devam ederken geçiş yönetimi makul görülebilir. Ancak bu süre makul olmalıdır. 10–20 yıllık sabitleme malik iradesini fiilen ortadan kaldırır.

AİDAT TAKİBİ

Bu yönetimler kanalı ile toplanan aidatlarla müteahhit firma eksik imalatlarını mı tamamlatıyor?

Bazı kötü örneklerde 5 yıllık garanti süresi bilindiği için eksik imalatların aidatlar üzerinden tamamlandığı iddiaları var. Bu ciddi bir haksızlıktır. İnşaat eksikleri maliklerin aidatıyla kapatılamaz. Aidat ortak gider içindir, müteahhit yükümlülüklerini finanse etmek için değil. Özellikle büyük şehirlerdeki rezidanslarda tablo daha karmaşık. Yatırımcı malik sayısı fazla. Yüksek kira getirisi nedeniyle birçok malik yönetime ilgisiz kalabiliyor. Aidatı kiracı ödediği için mali denetim talebi zayıflıyor.

"Maliklerin ilgisizliği site ve rezidanslarda neye açıyor?"

Denetimsizliğe. Şeffaf olmayan bütçelere. Hatta bazı yerlerde site düzenine aykırı kullanımlara. Yönetim sessiz, malikler sessiz... Sonuçta bedeli huzur içinde yaşamak isteyen vatandaş ödüyor.

"Sitede yaşayan malik neyi mutlaka kontrol etmeli?"

İşletme projesini. Gelir-gider tablolarını. Banka hesap hareketlerini. Hizmet sözleşmelerini. Denetim yapılmazsa, toplanan aidatın nereye harcandığı belirsizleşir. Bu da hem ekonomik yük hem değer kaybı demektir.

'YÖNETİM HAKKI KAT MALİKLERİNİN'

"Site sakinlerinin önündeki engeller neler?"

Site yönetimi bu şekilde uzun süreli bir firmaya bırakılan maliklerin önündeki en büyük engel korku. “Firma ile sorun yaşar mıyım?”, “Yalnız kalır mıyım?” endişesi. Oysa hukuk düzeninde hak aramak meşrudur. Bir kişi susarsa yalnız kalır. Ama bir blok bilinçlenirse sistem değişir. Toplu yapılarda yönetim bir ayrıcalık değil, sorumluluktur. Yönetim planına yazılan hiçbir madde kanunun üzerinde değildir. Yönetici maliklerin iradesiyle seçilir. Aidatlar şeffaf olmalıdır. Denetim çalışmalıdır. Bugün hakkını bilmeyen malik, yarın yüksek aidat ve düşük yaşam kalitesiyle karşılaşabilir. Unutmayın: Yönetim şirketi güçlü olabilir. Müteahhit sözleşme yapmış olabilir. Ama yönetim hakkı kat maliklerinin yani sizindir.

EV SAHİPLERİ NE YAPMALI

Hak aramak isteyen bir malik nereden başlamalı?

Hak aramak isteyen malikler adım adım ilerlemeli. Önce belgeleri toplamalı. Destekçi malikleri bulmalı. Gerekli çoğunlukla olağanüstü toplantı talep edilmeli. Yönetici ve denetçi seçimini gündeme almalı. Şeffaflık istemeli. Gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvurulmalı, hukuka aykırı yönetim planı hükümlerinin iptali istenmeli.

"Site yönetimi 10 yıl bir firmaya bırakılan malikler nasıl hareket etmeli"

Önce olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmalı. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınarak; uzun süreli yönetim sözleşmesinin iptali, yeni yönetimin seçilmesi kararı verilebilir. Eğer sözleşme dayatılıyor ve genel kurul toplanamıyorsa her bir kat maliki, tek başına dahi sitenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde ‘sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti, yönetimin değiştirilmesi, gerekirse kayyum atanması’ talebiyle dava açabilir.