Kira uyarlama davası nedir? Hangi durumlarda açılır?

Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların edimleri arasında ciddi dengesizlikler ortaya çıkabiliyor. Bu durumda gündeme gelen en önemli hukuki yol, kira uyarlama davası oluyor.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan davadır.

Örneğin, enflasyon oranlarının öngörülemeyecek şekilde yükselmesi, ekonomik krizler, doğal afetler veya beklenmedik olağanüstü durumlar kira uyarlama davası açma gerekçesi olabilir.

HANGİ ŞARTLARDA AÇILABİLİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ilkesi gereğince şu şartlar aranır:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması,

• Olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,

• Bu durumun taraflarca öngörülememesi,

• Sözleşmenin aynı şartlarla devamının dürüstlük kuralına aykırı hale gelmesi.

Bu koşullar sağlandığında, mahkemeden kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir.

YARGITAY KARARLARI

• Yargıtay, yüksek enflasyonun sözleşmenin öngörüldüğü şartları tamamen değiştirdiği durumlarda kira uyarlama talebini haklı buldu.

• Ancak olağan piyasa dalgalanmalarının uyarlama için yeterli olmayacağına hükmetti.

• Tarafların öngörebileceği durumların dava konusu edilemeyeceği de kararlarla vurgulandı.

DAVANIN SÜRECİ

1. Dava açılması: Sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurulur.

2. Bilirkişi incelemesi: Taşınmazın emsal kira bedeli araştırılır.

3. Karar: Mahkeme, şartları uygun bulursa kira bedelini yeni koşullara göre belirler.

Kira uyarlama davası devam ederken taraflar anlaşırsa dava sulh ile de sonuçlanabilir.

VATANDAŞLARIN YAPTIĞI HATALAR

Kiracılar veya ev sahipleri çoğu zaman sözlü olarak kira uyarlaması yapmaya çalışıyor. Ancak bu tür anlaşmalar yazılı olmadıkça ileride ispat sıkıntısı doğuruyor. Bazı taraflar ise enflasyon gibi durumlarda kira tespit davası ile kira uyarlama davasını karıştırıyor. Burada “avukata sor” yaklaşımı önem kazanıyor; çünkü her iki davanın şartları ve sonuçları birbirinden farklıdır.

KİRA AVUKATI DESTEĞİ

Deneyimli bir kira avukatı, kira uyarlama davasının hangi şartlarda açılabileceğini, gerekli delillerin neler olduğunu ve davanın nasıl hızla sonuçlandırılabileceğini bilir. Ayrıca dava sürecinde bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi veya karşı tarafla sulh anlaşması yapılması da avukat desteğiyle daha güvenli hale gelir.

SONUÇ

Kira uyarlama davası, tarafların kira sözleşmesindeki dengesizlikleri gidermek için başvurabileceği önemli bir hukuki yoldur. Ancak dava açılmadan önce şartların dikkatle değerlendirilmesi ve delillerin doğru hazırlanması gerekir.

Hak kaybı yaşamamak için sürecin uzman bir kira avukatı ile yürütülmesi en güvenli yol olacaktır.